六、不征收增值税的收入
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。
七、销售额的规定
(一)销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税),财政部和国家税务总局另有规定的除外。
(二)除用于公益事业或者以社会公众为对象的外,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产,应当视同销售。
(三)房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
支付的土地价款,应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则,不得扣除。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
八、销售不动产的特别征税规定
(一)一般纳税人销售房地产老项目
1. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适应简易计税方法,以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2. 房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税。
(二)一般纳税人销售房地产新项目
一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产,应按照3% 的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
(三)小规模纳税人销售房地产项目
1. 小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其它个人销售其购买的住房),以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5% 的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
2. 房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。
(四)个人出售房地产项目
1. 个人销售自建自用住房免征增值税。
2. 其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5% 的征收率申报缴纳增值税。
3. 个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的, 免征增值税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。